전세계약 필수 특약 문구 정리

전세사기로 뉴스가 끊이지 않는 요즘 전세 계약을 앞두신 분들을 위해 계약 시 주의사항에 대하여 알려드리겠습니다. 특히전세계약 시에 필수적으로 확인해야 할 특약 사항들에 대해 이야기해보려고 해요. 전세 계약 시 놓치기 쉬운 중요한 내용들을 함께 알아보고 준비하시고 계신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

전세계약의 개념과 중요성

전세계약은 부동산 거래 중 일반적으로 사용되는 계약 형태 중 하나입니다. 전세계약은 임대차계약의 한 형태로, 임대인과 임차인 사이에 임대인이 부동산을 임차인에게 임대해주고 그에 대한 보증금을 받는 계약입니다. 전세계약의 중요성은 양당이 서로의 권리와 의무를 명확히 알고 있어야 하며, 특약사항을 적절히 반영하여 계약을 체결해야 한다는 점에 있습니다. 이렇게 함으로써 임대인과 임차인은 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 원활한 계약 이행을 기대할 수 있습니다.

전세계약 체결 전 

뉴스1 출처

전세계약을 체결하기 전에는 몇 가지 확인 사항을 꼭 확인해야 합니다.

1. 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하고, 안심전세 앱에서 전세 시세를 확인합니다.
2. 실소유주 및 선순위 권리관계를 등기부등본을 통해 확인합니다. 갑구에서 실소유주를 확인하고, 을구에서 근저당권등 선순위 채권을 확인합니다.
3. 임대인 정보는 안심전세 앱을 통해 조회 가능합니다. 집주인의 보증사고 이력등을 확인할 수 있습니다.

전세계약 시 

게티이미지뱅크 출처

1. 임대인과 임차인 간의 신원 확인은 필수입니다. 임대인과 임차인 모두 신뢰할 수 있는 자료를 제출하여 상대방의 신원을 확인해야 합니다. 대리인과 계약시에는 신분증, 위임장, 인감증명서, 인감도장을 가지고 어디까지 위임했는 지 정확히 확인합니다.
2. 공인중개사를 통해 전세계약을 하고, 정상 영업 여부 확인을 합니다.

3. 안전한 전세를 계약하기 위해 반드시 기입해야 할 필수 특약 사항들이 있습니다.

1) 계약금 외 잔금 전세대출을 받아 치르고, 전세대출 불가 시 계약은 무효, 계약금 반환을 조건으로 한다.

→ 이 특약이 없다면 대출이 일어나지 않더라도 계약 해제사유에 해당되지 않기 때문에 임차인이 계약에 대한 책임을 지셔야 합니다. 그러므로 대출에 대한 특약 조항을 반드시 기입하셔야 합니다.

2) 선순위 근저당권은 잔금을 치르며 동시에 말소한다. 또한 잔금일 당일 등기부등본 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다. 이를 어길 경우 계약은 무효이며, 계약금의 상당액을 손해배상금으로 배상한다.

→ 이는 임차인들의 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 필수 특약입니다. 임차인들이 대항력을 갖추기 위해서 전입신고를 하는데요, 그것만으로는 부족합니다. 전입신고의 효력은 당일 발생이 아니라, 그 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 혹여나 임대인이 그날 다른 근저당건을 일으키면 하루의 차이로 인해 선순위가 달라져 대항력을 갖추지 못하게 되기 때문에 이 특약은 반드시 넣으셔야 합니다.

3) 주택보증보험 가입을 거절하거나, 집의 상태에 따라 보증보험 가입 불가시 계약을 해제 및 보증금 반환한다.

→ 보증보험 가입을 의무화하여야 합니다. 임차인은 임대인에게 보증금을 지불하고, 전세계약 종료 시에 반환받을 수 있습니다. 보증금 반환 시 일정 기간이 걸리거나, 반환을 받지 못하게 될 경우를 대비하여 보증보험 가입을 꼭 하셔야합니다. 임차인은 이러한 특약사항을 반드시 숙지하고 계약을 체결해야 합니다.

전세계약 후

가까운 주민센터나 온라인으로 주택임대차 신고를 합니다. 확정일자를 확인 후 전세대출을 진행하므로, 이중 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

잔금 지급 후 이사까지

아이뉴스 24 출처

1. 잔금 지급일에 등기부등본을 다시 확인하여 권리관계 변동사항이 있는 지 확인하고, 잔금은 반드시 임대인 계좌로 입금합니다. 
2. 전입 신고 또한 온라인을 통해 할 수 있고, 전세보증보험 가입까지 완료합니다.

전세계약은 부동산 거래에서 중요한 역할을 하는 계약 형태입니다. 따라서 임대인과 임차인은 전세계약 체결 시 특약사항을 꼼꼼히 확인하고, 서로의 권리와 의무를 명확히 알아야 합니다. 또한, 계약 체결 후에도 특약사항을 지속적으로 관리하여 분쟁을 예방하고 계약을 원활히 이행할 수 있도록 노력해야 합니다. 부동산 거래 시에는 항상 전세계약의 필수적인 특약 사항들을 주의깊게 확인해야 합니다.